Debat Krisis Perumahan dan ‘Upzoning’

oleh Rikha*

Belum lama ini redaksi rumahpangripta.org dikirim beberapa artikel akademik yang cukup menarik. Isinya perdebatan antara dua kubu akademisi yang berbeda pandangan mengenai isu keterjangkauan perumahan di kota metropolitan. Singkatnya, apakah pembangunan baru perumahan akan membuat harga rumah lebih terjangkau? Kami juga mengikuti diskusi kecil di kalangan perencana yang mengulas perdebatan ini. Tulisan ini mencoba merangkum perdebatan tersebut dan berargumen bahwa diskusi yang terjadi antara kedua kubu sebenarnya rada naif. Tinjauan ini juga mencoba untuk memberi perspektif dari sudut pandang kebijakan zonasi di Indonesia.

Dalam paper mereka yang panjang, Storper dan Rodriguez-Pose (inisial S-R) mengkritik kubu yang mengusung ‘pasar bebas’ dalam kebijakan perumahan. Mereka memandang kubu yang beranggapan ‘perumahan sebagai peluang’ sebagai anti-zonasi yang selalu mempromosikan deregulasi bagi penyediaan perumahan. S-R sendiri mengambil posisi bahwa densifikasi kawasan (upzoning) dengan pembangunan perumahan yang lebih padat tidak akan menjawab isu keterjangkauan.  

Ada dua argumen yang coba mereka promosikan. Pertama, mereka meragukan ide bahwa regulasi, dalam hal ini zonasi, yang menyebabkan harga rumah yang meroket di lokasi-lokasi strategis di perkotaan. Argumen ini membantah logika konvensional berikut ini. Ketika ekonomi membaik di suatu kota, maka kota tersebut akan menarik banyak orang untuk datang dan tinggal untuk mendapatkan pekerjaan, amenitas, kesempatan, dan lain sebagainya. Permintaan akan rumah akan meningkat. Jika permintaan ini bisa dipenuhi oleh suplai rumah yang ada di kota tersebut, maka harga rumah akan naik dengan moderat dan tetap terjangkau oleh berbagai kalangan. Warga asli masih tetap bisa tinggal di lokasi awal mereka dan komposisi masyarakatnya tidak akan berubah banyak. Akan tetapi, jika permintaan rumah tidak bisa dipenuhi dikarenakan suplai yang terbatas, yang terjadi adalah harga rumah akan meroket. Jumlah penduduk akan tertahan karena hanya segelintir orang yang mampu pindah ke kota atau kawasan tersebut. Lambat laun kota atau kawasan tersebut komposisinya akan berubah, yaitu menjadi kawasan berpendapatan tinggi, karena hanya mereka yang mampu menjangkau harga properti yang akan tinggal di situ.

Jika demikian, pertanyaannya adalah kenapa suplai rumah terbatas? Jawabannya adalah, menurut logika konvensional ini, karena rumah baru itu cukup sulit untuk diproduksi di beberapa lokasi karena faktor topografi misalnya. Faktor lainnya adalah regulasi zonasi yang membatasi.

S-R justru meragukan argumen ini. Bagaimana bisa? Mereka melihatnya dalam logika yang sebaliknya. Justru karena migrasi orang-orang kaya ke suatu kota atau kawasan yang menyebabkan harga rumah di kota dan kawasan tersebut melambung tinggi. Dengan kata lain, bukan peraturan zonasi yang membuat harga rumah tidak terjangkau, melainkan migrasi orang-orang kaya yang menyebabkan harga rumah naik secara signifikan. Jelas bahwa argumen S-R ini bertolak belakang dengan argumen konvensional di atas yang menyatakan bahwa harga rumah yang mahal justru yang menyebabkan orang-orang kaya saja yang datang. Debat kausalitas ini seperti mempertanyakan mana duluan ada, telur atau ayam.

Kedua, mereka berargumen bahwa deregulasi, dalam artian merelaksasi peraturan zonasi sehingga kekuatan pasar perumahan bisa beraksi lebih leluasa, akan menurunkan harga rumah. Hanya saja penurunan harga rumah ini hanya berlaku bagi perumahan mewah saja. Argumen S-R ini didasarkan fakta bahwa pasar perumahan itu tersegmentasi, antara perumahan mewah dan perumahan sederhana. Sementara, pembangunan perumahan baru itu relatif mahal. Sulit untuk membayangkan seseorang berpenghasilan rendah akan mampu pindah ke rumah yang benar-benar baru (brand new). Dengan kata lain, hampir dapat dipastikan bahwa pembangunan rumah baru itu hanya untuk kelompok masyarakat berpenghasilan menengah ke atas saja.

Sementara itu, kubu konvensional mengakui bahwa pasar perumahan itu memang tersegmentasi. Mereka juga tidak membantah bahwa rumah baru cenderung dibeli oleh kelompak masyarakat kelas menengah ke atas. Namun, mereka berpandangan bahwa pembangunan perumahan baru akan mengurangi tekanan kenaikan harga terhadap stok perumahan yang ada saat ini, termasuk segmen pasar perumahan kelas bawah. Dengan kata lain, walaupun tersegementasi, pasar perumahan tidak terisolasi penuh seperti yang dibayangkan, melainkan saling mempengaruhi satu dengan yang lain. Dengan adanya pembangunan baru, kelompok mampu (si kaya) tidak akan menyasar perumahan lama yang saat ini dihuni oleh kelompok kurang mampu sehingga tidak akan menaikan harga pasar segmen perumahan lama ini secara signifikan. Permintaan kelompok mampu ini akan dipenuhi dari pembangunan apartemen dan kondominium baru.

Lalu, argumen mana yang lebih meyakinkan?

Rumahpangripta melihat diskusi tersebut agak naif. Kenapa? Karena tidak langsung menjawab persoalan yang sesuangguhnya terjadi. Pada kenyataannya, masyarakat berpenghasilan rendah kesulitan untuk mendapatkan tempat tinggal. Ini adalah fakta yang menyakitkan. Menyerahkan kepada pasar untuk melakukan upzoning tidak menjawab persoalan sesungguhnya. Argumen bahwa perumahan baru akan mengurangi tekanan harga di segmen perumahan kelas bawah memang cukup logis. Namun, sesungguhnya bukan itu hasil akhir yang diharapkan.

Harapan sesungguhnya adalah bagaimana menyediakan perumahan publik yang terjangkau bagi semua kalangan, terutama bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah. Kami tidak yakin pasar perumahan yang bangkit akibat deregulasi akan mampu memenuhi harapan ini. Kami pun yakin bahwa pengusung argumen upzoning ini memahami hal ini. Oleh karenanya mereka berdalih seperti tadi, bahwa pasar perumahan kelas atas mampu mengurangi tekanan kenaikan harga di segmen bawah. Menurut kami, ini mungkin penting (necessary), tetapi jelas tidak cukup (insufficient). Karena alasan inilah kenapa kami melihat debat perumahan yang berlangsung itu agak sedikit naif.

Kami merekomendasikan agar relaksasi regulasi diikuti dengan ekspansi perumahan publik.

Lalu, sejauh mana debat ini relevan dengan konteks di Indonesia? Apakah benar pembangunan perumahan terhambat oleh peraturan zonasi yang ketat. Pada sebuah seminar di Malang, kami menemukan secuil bukti bahwa dengan ditetapkannya RDTR dan peraturan zonasi, jumlah pengajuan izin yang ditolak karena tidak sesuai RDTR meningkat secara signifikan. Umumnya yang ditolak adalah pengajuan izin pembangunan baru perumahan. Bukti ini mendukung salah satu argumen dalam debat di atas bahwa regulasi memang membuat produksi perumahan menjadi lebih sulit, dan pada akhirnya membatasi suplai agregat perumahan. Namun, sekali lagi, jika pun regulasi dilonggarkan, pembangunan perumahan harus memprioritaskan penyediaan perumahan publik. Kami meragukan pengembang swasta mau bergerak ke ceruk pasar ini.  

*Pemerhati masalah perencanaan dan kebijakan publik independen, berdomisili di Jakarta

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s